„Wolnoć Tomku w swoim domku” to nie tylko fraza przewijająca się w wierszu Aleksandra Fredry, ale niestety także bardzo często motto życiowe Twojego złośliwego sąsiada. Bez względu na to czy zamieszkujesz w bloku, w domu jednorodzinnym czy w bliźniaku, uciążliwe sąsiedztwo potrafi skutecznie uprzykrzyć Ci życie. Ci Was, którzy w swoim życiu doświadczyli już takiego dyskomfortu z pewnością rozumieją co mam na myśli, zaś Ci których to dopiero może spotkać, poniższy wpis wzbogaci o niezbędną wiedzę jaką artylerię możesz zastosować wobec takiego delikwenta.

Gdybym poprosiła Cię o stworzenie listy niepożądanych zachowań sąsiada, z pewnością byłaby ona bardzo długa, albowiem odczucie uciążliwego zachowania dla każdego jest dość subiektywne. Począwszy od nadmiernego hałasowania, palenia papierosów na klatce lub balkonie, wyjących psów, kopcących grilli w sezonie letnim, przerzucaniu śmieci, wód opadowych czy śniegu na posesje sąsiednie, prowadzenie uciążliwej działalności gospodarczej na nieruchomości za płotem, to tylko niektóre przewinienia, które mogą Cię mocno zirytować. No więc jakie kroki najlepiej podjąć, aby skutecznie zapewnić sobie ciszę i beztroski spokój? Najprościej i najszybciej jest po prostu porozmawiać z sąsiadem i w sposób konkretny wyjaśnić mu, w jaki sposób przeszkadza Ci jego zachowanie. Jeżeli jednak sąsiad okaże się wrednym osobnikiem, wtedy już bez najmniejszych skrupułów możesz rozpocząć z nim sąsiedzką batalię.

Po pierwsze możesz zastosować przewidziane w prawie środki i wystąpić z sąsiadem na drogę sądową, co oczywiście wiąże się początkowo z kosztami. Kodeks cywilny na uciążliwego sąsiada ma odpowiedni przepis, na mocy którego możesz w pozwie domagać się zaprzestania tak zwanych immisji i przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Powyższe może polegać na zaniechaniu niedozwolonych oddziaływań bądź też na ich zminimalizowaniu do tego stopnia, że nie będą przekraczały granic przeciętnej miary. Jeżeli zaś zakłócenia sąsiada wywołują ponadto szkodę, to wówczas możesz dochodzić także odszkodowania na podstawie stosownych przepisów o czynach niedozwolonych. W tym miejscu jednak warto skonsultować się z profesjonalnym adwokatem, który pomoże Ci przygotować skuteczny pozew. Sąd bowiem będzie zajmował się badaniem oddziaływania nieruchomości sąsiedniej na Twoją.

Co kryje się pod pojęciem oddziaływania nieruchomości na nieruchomość? W doktrynie przyjmuje się, że oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie jest dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary, zaś oceny przeciętnej miary dokonuje się według dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych. W powyższej kwestii zajął stanowisko Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r. (II CR 149/85, OSNCP 1986, nr 10, poz. 162), stwierdzając, że „musi być ona dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie dalszego budowania budynku mieszkalnego uległaby ograniczeniu  Jak z tego wynika, chodzi tu o dokonanie oceny według normy obiektywnej, a nie subiektywnej wrażliwości czy potrzeb właścicieli poszczególnych nieruchomości.”

A co z sytuacją gdy uciążliwy sąsiad nie jest właścicielem nieruchomości, tylko najemcą zaś właściciel nieruchomości, zadowolony z otrzymywania terminowych wpłat czynszowych, nie jest zainteresowany poskromieniem głośnego zachowania najemcy? Taka sytuacja przewidziana jest w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w oparciu o którą, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Tutaj także warto zasięgnąć porady profesjonalisty w jaki sposób skonstruować pozew.

Pamiętaj także, iż nie tylko sąsiad bezpośrednio z Toba sąsiadujący może zakłócać Twój spokój, ale także właściciel nieruchomości, która nie znajduje się w Twoim bezpośrednim sąsiedztwie. Może się jednak zdarzyć, zwłaszcza w przypadku prowadzonej działalności gospodarczej (np. fabryka wytwarza opary, które znacznie przekraczają dopuszczalne normy, poziom hałasu i zanieczyszczenia powietrza), że uciążliwy sąsiad znajduje się dalszej odległości. Na szczęście pojęcie sąsiedztwa rozumiane jest w naszym ustawodawstwie szeroko, tzn., obejmuje ono nie tylko sąsiedztwo bezpośrednie ale także i dalsze. 

W tym miejscu chciałabym Cię także zaznajomić z kwestią uciążliwej działalności gospodarczej, która w Twoim odczuciu ma negatywny wpływ na Twoje miejsce zamieszkania.  Powszechnie przyjmuje się, iż prawo własności nieruchomości nie jest prawem absolutnym, jest bowiem ograniczone nie tylko przez ustawy, ale także przez zasady współżycia społecznego oraz klauzulę generalną społeczno- gospodarczego przeznaczenia prawa. W ten sposób nieruchomości ograniczone są m.in. przez plany zagospodarowania, prawo budowlane jak i przez szereg przepisów innych szczególnych. Tak naprawdę dość trudno jest znaleźć równowagę pomiędzy uprawnieniem właściciela nieruchomości oraz interesem innych osób.  Co zatem rozumiane jest pod pojęciem nieuciążliwej działalności gospodarczej? W tej kwestii w sposób wyczerpujący wypowiedziała się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 15.03.2010 r. (sygn. akt II SA/Kr 1812/09). „Obecnie pod pojęciem działalności nieuciążliwej należy rozumieć każdą inną działalność niż wymienione w odrębnych przepisach przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko. Obecnie tymi przepisami jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.”

Zatem po przeanalizowaniu czy dana działalność jest przede wszystkim dopuszczalna zgodnie z założeniami planu zagospodarowania przestrzennego, należy zawiadomić właściwy wydział ochrony środowiska, który w przypadku stwierdzenia zagrożenia lub naruszenia przepisów podejmie stosowną interwencję.

Także zgodnie ze znowelizowanymi przepisami ustawy o swobodzie działalności gospodarczej można o naruszeniach powiadomić organ administracyjny, który ma obowiązek przeprowadzić stosowną kontrolę czy przedsiębiorca wykonuje działalność zgodnie z przepisami ustawy. W przypadku powzięcia przez organ informacji o wykonywaniu działalności gospodarczej niezgodnie z przepisami ustawy, a także w razie stwierdzenia: zagrożenia życia lub zdrowia, niebezpieczeństwa powstania szkód majątkowych w znacznych rozmiarach lub naruszenia środowiska w wyniku wykonywania tej działalności, wójt, burmistrz lub prezydent miasta niezwłocznie zawiadamia właściwe organy administracji publicznej. W konsekwencji może zostać wydana decyzja nakazująca wstrzymanie wykonywania działalności gospodarczej zaopatrzona w rygor natychmiastowej wykonalności. Jeżeli zaś przeprowadzona kontrola wykaże, iż nie istnieje obawa nagłej szkody organ gminy powiadomi stosowne służby (tj. sanepid, nadzór budowlany) w zależności od stwierdzonych nieprawidłowości.

Na zakończenie podpowiem, że niewłaściwe zachowanie sąsiada ponad wszystko stanowi także wykroczenie, albowiem; „kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.” Jako że nadmierny hałas stanowi wykroczenie, proponuję za każdym razem, kiedy sąsiad zakłóca nam spokój wzywać policję (ewentualnie Straż Miejską), która powinna ukarać sprawcę mandatem i ewentualnie skierować stosowny wniosek o ukaranie.