Zgodnie z art. 5 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Co to oznacza dla Ciebie w praktyce?

Prawo własności nieruchomości, jako przedmiotu który stanowi znaczną wartość w znaczeniu społeczno - gospodarczym, jest zazwyczaj ujawnione w księdze wieczystej, czyli urzędowym rejestrze prowadzonym w celu ustalenia jej stanu prawnego. Pomimo, że w polskim ustawodawstwie nie istnieje formalny obowiązek prowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości, w obecnych realiach można zaobserwować upowszechnienie tej praktyki, która zdecydowanie sprzyja uporządkowaniu statusu prawnego nieruchomości.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece wprowadza wiele zasad, które w swoisty sposób ochraniają zarówno osoby ujawnione w rejestrze, jak również potencjalnych nabywców nieruchomości. Jedną z najważniejszych zasad, jest domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jest to domniemanie prawne wzruszalne, jednakże stanowi ono fundament z którego wypływa uzasadnienie dla instytucji rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej.

Definicja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych została zawarta w art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 707), który stanowi że:  „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.”. Należy jednak pamiętać, iż powyższa zasada znajduje zastosowanie jedynie w przypadku odpłatnych czynności prawnych. Powszechnie przyjmuje się, iż za nieodpłatne czynności prawne należy uznać każde rozporządzenie, które nie ma odpowiedniego ekwiwalentu w świadczeniu wzajemnym (np.  darowizna, wykonanie zapisu testamentowego)

Wiele osób mogłoby się zastanowić, jak możliwe jest przeniesienie prawa własności, w sytuacji, gdy osoba od której nabywasz nieruchomość, nie jest jej właścicielem? Zgodnie z łacińską paremią nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, co oznacza nie można przenieść na inną osobę więcej praw aniżeli się samemu posiada, wydawać by się to mogło nierealne. Jednak od powyższej zasady istnieje właśnie wyjątek, odnoszący się do nieruchomości posiadającej księgę wieczystą, która to zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nadaje ochronę nabywcy, jeżeli działa on w zaufaniu do rejestru.

Ochrona nabywcy prawa rzeczowego, odnoszącego się do odpłatnego nabycia nieruchomości w dobrej wierze, od podmiotu nieuprawionego do rozporządzania prawem ( np. gdy prawo nie istnieje, przysługuje podmiotowi trzeciemu, istnieje w węższym zakresie), jednakże wpisanego do księgi wieczystej, polega na tym, iż taka czynność prawna uznana będzie za skuteczną.  Pod pojęciem dobrej wiary (ocenianej na chwilę dokonania rozporządzenia) nabywcy kryje się zarówno wiedza jak i jej brak w sytuacji, w której nabywca z łatwością mógł się o niezgodności stanu faktycznego z prawem wpisanym do księgi wieczystej dowiedzieć. Powszechnie przyjmuje się, iż o charakterze minimum staranności decyduje sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej oraz sprawdzenie w miejscu położenia nieruchomości w czyim posiadaniu się ona znajduje. Potencjalny nabywca nie jest zatem zobowiązany do przeprowadzania skomplikowanych i czasochłonnych procedur wyjaśniających, w celu zweryfikowania aktualnego stanu prawnego nieruchomości.

Warto zapamiętać, iż powyższa ochrona ulega wyłączeniu na podstawie art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdzie enumeratywnie ustawodawca wyłączył zastosowanie omawianej zasady. W związku z powyższym, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

2) prawu dożywocia,

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,

5) służebnościom przesyłu, kiedy to ustawodawca nad ochronę nabywcy przedkłada ważne względy społeczne lub potrzeby gospodarcze.

Dodatkowo rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Jednocześnie, opisywana zasada nie znajduje zastosowania jeżeli przedmiotem nabycia będzie majątek jako całość, którego jednym z elementów składowych jest nieruchomość wpisana do księgi wieczystej np.: dziedziczenie testamentowe (art. 959 K.c.), nabycie spadku w drodze umowy (art. 1051 K.c.), nabycie nieruchomości na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności (art. 998 Kodeksu postępowania cywilnego) nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie, czy też w toku postępowania egzekucyjnego (wyrok Sądu Najwyższego z 22 września 1997 r. IICKN 730/97, OSP 1998, NR 7-8, poz. 139). Istnieje także bardzo ciekawego orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1959, III CR 399/59, na mocy którego sąd wskazał, iż działanie rękojmi zostanie wyłączone, jeżeli zbywca jest osobą podszywającą się pod osobę wpisaną, bądź gdy rzekomy zbywca jest osobą fikcyjną, a zawierający umowę posługuje się dowodem osobistym osoby nie istniejącej, ale wpisanej jako właściciel do księgi wieczystej. Rękojmia nie chroni również nabycia od osoby wpisanej w księdze, która ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych bądź jest jej całkowicie pozbawiona.

Podsumowując należy wskazać, że ustawodawca w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami, poprzez instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych udziela szeroką ochronę osobom działającym w zaufaniu do treści księgi wieczystej przy odpłatnym ich nabyciu. Mimo wszystko, przezorności nigdy za wiele. Zatem zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości, warto aby profesjonalny adwokat zweryfikował dokumentację potrzebna do jej nabycia.