Poruszając się nadal w tematyce egzekucji komorniczej z nieruchomości, chciałabym Cię zaznajomić z tematyką związaną z przejęciem nieruchomości dłużnika przez wierzyciela, która jest obciążona umową najmu. Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że w takiej sytuacji, jako nowy właściciel, możesz swobodnie dysponować nieruchomością bez żadnych ograniczeń. Jednakże- nie do końca tak jest.

Należy mieć na uwadze, iż z momentem uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, nabywca wstępuje z mocy prawa we wszystkie stosunki prawne najmu i dzierżawy, o ile nabyta nieruchomość była przedmiotem takich umów. Problem może pojawić się wtedy, gdy okaże się, że tuż przed zbyciem nieruchomości, zostały podpisane przez dotychczasowego właściciela umowy najmu na okres 30 lat.

Tematykę tę rozwiązuje art. 1002 kodeksu postępowania cywilnego, na mocy którego: „ Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.”

Aby najlepiej zrozumieć cytowany powyżej przepis, chciałabym zróżnicować 3 sytuacje, których on dotyczy:

  • (A) umowa najmu/dzierżawy zawarta na czas nieoznaczony;
  • (B) umowa najmu/dzierżawy zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata;
  • (C) umowa najmu/dzierżawy zawarta na czas oznaczony krótszy niż 2 lata.

W sytuacji określonej w pkt (A) zastosowanie znajdzie art. 673 § 1 kc., zgodnie z którym, w momencie nabycia nieruchomości będziesz mógł wypowiedzieć tak jak najemca, umowę najmu z zachowaniem terminów, które zostały określone były w umowie między poprzednim właścicielem a najemcą. W przypadku braku takiego zapisu, umowę najmu będzie można wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych. W takim przypadku, jako nowy właściciel możesz na spokojnie rozważyć sytuację i zastanowić się czy korzystne dla Ciebie będzie kontynuowanie umowy czy też jej rozwiązanie. Na marginesie chciałabym zaznaczyć, iż  zgodnie z art. 673 § 2 kodeksu cywilnego ustawowe terminy wypowiedzenia kształtują się w następujący sposób:

gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

W przypadku opisanym w punkcie (B), czyli dotyczącym umowy zawartej na czas określony dłuższy niż 2 lata, nowy nabywca nieruchomości może swobodnie wypowiedzieć w przeciągu miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. W takiej sytuacji, okres wypowiedzenia umowy wynosi rok. Jest to rozwiązanie dość korzystne, albowiem wcześniejsze regulacje nie przewidywały możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, co zdecydowanie działało odstraszająco od przejmowania nieruchomości i udziału w licytacji potencjalnych nabywców. Zdecydowanie zaproponowany przez ustawodawcę roczny termin jest na tyle długi, aby ochronić interes najemcy, który w tym czasie może swobodnie znaleźć nowe miejsce, w które zechce się przenieść.

Jeżeli zaś umowa najmu została zawarta na czas oznaczony krótszy niż 2 lata, to nowemu właścicielowi będzie przysługiwało prawo jej wypowiedzenia, chyba że umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.  

Możemy także mieć do czynienia z sytuacją, w której nabyta przez nas nieruchomość, obciążona jest umową podnajmu lub poddzierżawy. Przy stosunku podnajmu zastosowanie znajdzie art. 668 § 2 k.c., na mocy którego stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Nie ma więc konieczności osobno wypowiadać umowy podnajmu, gdyż ulegnie ona rozwiązaniu automatycznie wraz z umową najmu.

Natomiast interes poddzierżawcy jest chroniony w dużo silniejszy sposób albowiem nie stosuje się art. 668 § 2 k.c., zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 1997 r., III CKN 249/97. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że poddzierżawca nie powinien ponosić sankcji za działania podejmowane wobec dzierżawcy. „Umowa najmu różni się w sposób istotny od umowy dzierżawy tym mianowicie, że funkcją gospodarczą najmu jest uzyskanie możności używania danej rzeczy, zaś funkcją dzierżawy jest uzyskanie możności pobierania z cudzej rzeczy pożytków, czyli jej eksploatacja produkcyjna. Dzierżawca musi inwestować w rzecz, tego bowiem z reguły wymaga osiąganie pożytków. Przepisy o dzierżawie chronią zatem w szczególny sposób jego interesy, a zwłaszcza chronią stabilność stosunku dzierżawy, a nawet jego długotrwałość.” W związku z powyższym, trwająca nadal umowa wiąże wydzierżawiającego z pierwotnym poddzierżawcą i podlega zasadom wypowiedzenia umowy dzierżawy.