W nawiązaniu do mojego ostatniego wpisu dotyczącego ogłoszenia upadłości, chciałabym Ci przybliżyć tematykę związaną z krokami, które może podjąć wierzyciel w momencie gdy dłużnik nie spłaca swoich zobowiązań. W mojej ocenie, jedną z najbardziej dotkliwych metod egzekwowania wierzytelności jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości należącej do dłużnika. Może być ono prowadzone w odniesieniu do każdej nieruchomości, w tym również ułamkowej jej części, prawa użytkowania wieczystego, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Co prawda jest to dość długotrwały i sformalizowany proces, jednakże często dający największe gwarancje zwrotu zaległych należności.

Pierwszym krokiem wszczynającym postępowanie egzekucyjne, jest złożenie do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona, stosownego wniosku przez wierzyciela, załączając tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko dłużnikowi. Należy pamiętać, iż wniosek  musi wskazywać właśnie ten sposób prowadzenia egzekucji, a więc wierzyciel powinien wyraźnie oświadczyć, że chce, aby jego należności zostały zaspokojone z określonej nieruchomości należącej do dłużnika. Po otrzymaniu prawidłowo wypełnionego wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, komornik powinien niezwłocznie wezwać dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Jednocześnie wraz z wezwaniem dłużnika komornik przesyła do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Istotny jest fakt, iż dla liczenia terminów i podejmowania dalszych czynności, nieruchomość jest zajęta dopiero z chwilą doręczenia dłużnikowi powyższego wezwania. Jeżeli takowe nie zostało doręczone, zajęcie następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku przez komornika do zbioru dokumentów.

W tym miejscu warto wymienić najważniejsze skutki związane z zajęciem nieruchomości. Po pierwsze, wszelkie zmiany w stanie prawnym nieruchomości powstałe na skutek czynności prawnych dokonanych przez dłużnika-właściciela nieruchomości po jej zajęciu nie mają wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Jeżeli w trakcie postępowania egzekucyjnego nieruchomość zostanie sprzedana lub darowana osobie trzeciej, nowy nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Po drugie, wszelkie rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po jej zajęciu, są nieważne, tak jak obciążenie nieruchomości przez dłużnika oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym. Także oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania nieruchomości komornik oprócz uczestników postępowania egzekucyjnego zawiadamia w formie obwieszczenia publicznego w sądzie i urzędzie gminy inne osoby, które są zainteresowane wszczętą egzekucją. Uczestnikami postępowania egzekucyjnego oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone (np. hipoteka, służebność, użytkowanie) lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości (np. prawo dożywocia, prawo pierwokupu, prawo odkupu). Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, to uczestnikiem postępowania będzie także organ, który zawarł z dłużnikiem umowę o użytkowanie wieczyste.

Komornik powinien na co najmniej 2 tygodnie przed dokonaniem opisu nieruchomości wyznaczyć termin na wszelkie zawiadomienia i obwieszczenia. W tym czasie uczestnicy postępowania egzekucyjnego mogą złożyć wniosek o wystawienie na licytację jedynie wydzielonej części nieruchomości, której cena wywoławcza wystarczy na spłatę należności. Jeżeli komornik przychyli się do tego wniosku, to postępowania co do pozostałej części nieruchomości ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia licytacji wydzielonej części

Oszacowania nieruchomości może dokonać jedynie powołany przez komornika biegły uprawniony w tym zakresie, który zobowiązany jest podać indywidulanie wartość samej nieruchomości jak i jej poszczególnych przynależności, pożytków jak i wartość całości. Jeżeli dla nieruchomości prowadzone są odrębne księgi wieczyste, należy podać wartość dla każdej z nich z osobna. Po ukończeniu wyceny nieruchomości można je zaskarżyć w terminie 2 tygodni, jeżeli nie zgadzamy się z jej założeniami.

Kolejnym etapem egzekucji z nieruchomości jest obwieszczenie o licytacji. Zajęta nieruchomość jest sprzedawana w drodze licytacji publicznej. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie, którego wszczęto egzekucję. Uczestnicy postępowania egzekucyjnego powinny zostać powiadomione o terminie licytacji co najmniej na dwa tygodnie przed jej planowanym terminem. W tym czasie istnieje czysto teoretycznie możliwość obejrzenia  nieruchomości, jednakże nie zawsze jest to możliwe. Bardzo często bowiem zdarza się, że nieruchomość jest zamieszkała i praktycznie nie ma możliwości dostania się do środka w celu zapoznania się z jej stanem.

Aby wziąć udział w licytacji, należy najpierw wpłacić na konto komornika rękojmię w wysokości 10% sumy oszacowania. W przypadku zakończenia licytacji, rękojmię wygrywającego przetarg zalicza się na poczet ceny, natomiast pozostałym rękojmia jest zwracana. Licytacja odbywa się w sądzie na zasadzie zgłaszania przez uczestników postąpień, które co do zasady nie może być niższe niż 1 % ceny wywołania. Zaoferowana cena natomiast przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował cenę wyższą.  Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Pamiętać przy tym należy, że na pierwszej licytacji nieruchomości, cena wywołania to 3/4 ceny oszacowania.

Może się także zdarzyć, że w pierwszej licytacji brak będzie chętnych do zakupu nieruchomości. Wtedy wierzyciel zgłasza do komornika kolejny wniosek o wszczęcie 2 licytacji, gdzie cena wywołania to 2/3 ceny oszacowania. Gdy także na tym etapie druga licytacja nie doprowadzi do wyłonienia nabywcy, nie dojdzie też do przejęcia nieruchomości, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku ( w przypadku spraw wszczętych przed 03.05.2012r.) lub po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Po zamknięciu przetargu, sąd wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Przybicie co do zasady powinno zostać ogłoszone niezwłocznie po ukończeniu przetargu. Po uprawomocnieniu się przybicia, sąd zobowiązuje licytanta do wpłaty reszty zaległej kwoty i wyznacza termin na dokonanie tej wpłaty. Po spełnieniu przez nabywcę wszystkich warunków licytacyjnych, sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności. Z chwilą uzyskania prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności uznać należy, że nabywca stał się właścicielem nieruchomości i może ujawnić ten fakt w poprzez dokonanie wpisu w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Co jeśli wylicytowana przez Ciebie nieruchomość posiada lokatorów, którzy nie chcą się z niej wyprowadzić dobrowolnie? W takiej sytuacji, która z pewnością nie jest komfortowa,  nabywca nieruchomości może złożyć wniosek o wprowadzenie go w posiadanie nieruchomości załączając  do wniosku tytuł wykonawczy w postaci prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności.

Jednakże aby komornik mógł przystąpić do podjęcia czynności eksmisyjnych, wierzyciel poza złożeniem wniosku wraz z załączonym tytułem wykonawczym zaopatrzonym w klauzulę wykonalności zobowiązany jest do uiszczenia opłaty stałej w wysokości 40% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego. Opłatę pobiera się od każdej izby. Jako że w polskim systemie prawnym nie można niechcianego lokatora eksmitować na bruk, należy takiej osobie zapewnić pomieszczenie tymczasowe, które wskaże odpowiednio sam lokator, wnioskodawca lub gmina. Komornik jest zobowiązany do zweryfikowania sytuacji majątkowej i rodzinnej osoby eksmitowanej w celu zweryfikowania, czy nie przysługuje jej prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego, czy tez do innego pomieszczenia, w którym mógłby zamieszkać. W przypadku jego braku, komornik zgłasza się do gminy, aby ta wskazała pomieszczenie tymczasowe dla dłużnika, która ma termin 6 miesięcy na odpowiedź. Nie można przeprowadzić eksmisji w okresie od 1 listopada do dnia 31 marca włącznie. Powyższy okres ochronny nie ma zastosowania w przypadku osób eksmitowanych za znęcanie się nad rodziną i którym wskazano lokal, do którego ma nastąpić przekwaterowanie, a mimo to się do niego nie przeprowadziły.

Warto jednak pamiętać, iż zanim dojedziesz do etapu, w którym możesz skorzystać z postępowania egzekucyjnego, posiadając w ręku prawomocny tytuł egzekucyjny,  koniecznym jest wystąpienie na drogę sądową,  gdzie warto jest powierzyć swoje interesy w ręce profesjonalnego adwokata, który poprowadzi dla Ciebie z sukcesem sprawę. Zachęcam do kontaktu z Kancelarią, która pomoże Ci dochodzić należności w sądzie oraz w trakcie prowadzonej egzekucji.